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李迅雷:每过一年 离房地产熊市就近一年

时间:2017/1/23 14:55:45    来源:

预测未来房价走势存在巨大需求,因为国民大部分积蓄配置在房地产上。影响房价的因素很多,随便找一个指标画一条曲线,就可以与过去的房价走势做相关性分析。但只凭这一个变量就可以预测未来房价走势了吗?如果可以这样预测的话,那发财岂不是太简单了。事实上,许多所谓的预测结果在逻辑上都不堪一击。本文从六个变量分析房价,因为经济体错综复杂,不能仅用一个侧面或两个侧面来反映其特征,或像立方体,每一面都会相互作用着影响经济或房价。

影响房价最重要的因素——人口

关于人口因素对房价的影响,我写过不少文章了。正如中央工作会议所言,房子是用来住的,不是用来炒的。人口因素对房价的影响,可以找到不少证据,如2012年之前,一二线和三线城市的房价涨幅非常一致,2012年之后,一线城市的房价快速上涨,大大超越了二三线城市的涨幅;2015年开始,二线城市的房价涨幅也开始扩大。

房价这种从普涨到结构性上涨的切换,与人口年龄结构、人口流动有明显的相关性,如中国劳动年龄人口(15-59岁)的净减少是从2012年开始的,当年减少了345万。此外,从2011年开始,中国新增外出农民工数量也首次出现了减少,故人口年龄结构与人口流动两个因素都导致房价普涨时代的结束。

在房价涨幅较大的二线城市中,合肥和厦门尤为引人注目,据说2016年的涨幅分别列第一和第二。如果从二线城市过去10年人口增长幅度看,恰好又是厦门第一、合肥第二。但同样的省会城市如西安,或同样的计划单列市如大连,2015年的人口居然是减少的,这可以解释为何这两个引人注目的城市在全国房地产火爆的2016年,西安房价几乎没有涨,大连房价是下跌的原因。

从2015年开始,中国的流动人口数量首次出现了减少,净减少超过500万,这意味着什么呢?我认为意味着中国的城镇化进程步入后期,尽管大部分学者并不同意这一判断。据国家统计局的数据,2015年新增外出农民工的数量只增加60多万,其中80%以上流向地级以上城市——这也印证我的一贯判断,即中国正在经历的是大城市化进程,而非城镇化,2015年二线城市房价的崛起,正是大城市化快速推进的体现。

大城市的优势在于教育、医疗和文化娱乐等公共服务的资源比中小城市优质且丰富得多,就业机会和薪酬待遇等也优于中小城市。当中国成为中高等收入国家之后,恩格尔系数下降,服务消费比重不断上升,这就是人口不断流向大城市的原因所在,这也是中国不同类别城市房价自2012年开始出现分化的原因。

从人口老龄化角度看,中国未来的房价肯定是不乐观的,因为老龄化意味着房地产总需求长期回落,也就是说,每过一年,离房地产的熊市就会近一年。中国人口基数庞大,不像美国可以通过移民来缓解老龄化问题。因此,人口流向和老龄化决定了今后中国这一轮房地产上 升周期中,不再有普涨行情,只存在与大城市化相关的结构性行情,但趋势并不乐观。

货币膨胀是导致高房价的主要因素

我曾经写过一篇文章《从人口现象到货币现象》,提出2011年之前房价上涨主要是人口现象,2011年之后房价上涨主要是货币现象。理由是2011年之后,中国新增农民工数量出现了下降,此外,房地产开发投资增速也从33%回落到2015年的1%。根据中国指数研究院的数据,从2011年6月至2016年6月这五年中,全国100个城市的房价加权平均上涨了28.4%,但同期M2增长了近100%,GDP增长了近50%,但2011年之前10年房价涨幅超过M2增速,说明近年来房价涨幅已经趋缓了。

然而从2012年开始,一线城市的房价开始大幅上涨,但人口增长快的只是深圳,上海和北京的人口增速大幅放缓,2015年上海人口还出现了负增长。因此,此轮一线城市的房价上涨与人口因素关系不大,却与M2 和存款增速高增长相关。由于2014年底政府放松了对金融机构同业存款的监管,允许同业存款转为一般存款,导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长,从而带动了住房贷款的大幅增加。但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。

货币膨胀是导致资产荒的主要原因,因此,中国不仅房价整体水平高,其他资产价格也存在偏高问题,如股价、古玩和艺术品价格等。尽管倡导经济脱虚向实,但鉴于稳增长的目标依然未变,故货币增速不会大幅下行,估计今后三、五年M2增速仍会维持在10%左右。这就意味着资产价格偏高现象还会持续下去。

用下面一张图可以说明中国资产价格高估的程度:我国的名义GDP增长的趋势水平不曾低于8%,2000年后期还曾高至18%,但十年期国债收益率最高不过5.5%,目前仅3%左右。

两者的缺口表明债券价格存在严重且长期高估,这是货币超发的重要体现。相比之下,美国十年期国债收益率水平主要是由经济增长的名义趋势水平决定,从1956-2016年这六十年仅在80年代初期有明显偏离。

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